이 시간에는 상가건물화재사고에 대해 자세히 알아보겠습니다.
질문1.
오늘은 상가 건물의 화재사고시 보상문제를 살펴보겠는데요. 상담 사례가 있으시다면서요?
답변.
그렇습니다. 제가 직접 상담했던 사례를 좀 소개해 드리겠습니다. 2층 건물인데 원인이 정확하게 아직은 밝혀지지 않은 화재로 건물이 불에 탔다고 합니다. 건물은 조립식 건물로 건물 외벽에서 화재가 시작되었고, 1층은 대부분 소실되었고, 2층은 일부만 탔다고 합니다.
1층은 세입자가 편의점을 운영중에 있었고, 2층은 세입자가 노래방을 하고 있었습니다. 이 건물의 주인은 2층 건물을 화재보험에 가입해 두고 있었고 1층 세입자도 주인과는 별도로 화재보험에 가입하고 있었습니다. 그렇지만 2층 노래방 세입자는 화재보험에 가입하지 않았다는 것입니다.
화재원인은 정확하지는 않지만 노래방 화장실에서 밖으로 던진 담뱃불로 추정만 된다고 하는데 보험에 가입하지 않은 노래방 세입자는 어떻게 해야 하는지에 대해 상담해 오셨습니다.
질문2.
우리 주변에서 흔히 발생할 수 있는 일인 것 같은데 그럼 그 세입자는 어떻게 되는 겁니까?
답변.
이 경우 원인이 아직은 정확하게 밝혀지지 않아서 구체적으로 제가 답변을 해드리지는 못했지만 여러 가지 경우를 들어 설명해 드렸습니다.
우선 생각할 수 있는 것은 외벽부터 불이 났다고 하니 발화점이 외부라고 한다면 우선은 건물주가 가입한 화재보험으로 보험처리를 하면 됩니다.
그런데 문제는 화재보험으로 건물을 복구한 후가 문제가 됩니다. 이러한 경우 화재보험회사에서 2층 노래방 세입자에게 구상을 청구해 올 것이기 때문입니다.
다행히 1층의 세입자의 경우에는 화재보험에 가입되어 있어 본인의 화재보험으로 그 구상권에 대해 방어를 할 수 있지만 2층의 세입자는 그 구상권 행사에 직접 응할 수밖에 없습니다.
질문3.
왜 그런 것입니까? 2층 노래방의 잘못으로 화재가 발생한 것도 아닌데요.
답변.
2층 노래방 세입자는 손해배상책임에 따른 법적인 책임이 아니라 임대차계약을 할 때 대부분 계약기간이 끝나면 점유 부분을 임차인이 원상복구 해야 하는 의무를 규정하고 있는데 이를 적용 받기 때문에 그렇습니다.
따라서 건물 주인이 가입했던 화재보험회사에서 건물주에게 보상을 한 후 2층 노래방 세입자에게 보상한 만큼 구상권을 행사하게 됩니다.
질문4.
그럼, 만약 노래방에서 발화가 시작되었다면 어떻게 됩니까?
답변.
임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하나, 고의․과실․원인미상 등의 화재사고로 인하여 임차물의 반환채무가 이행불능이 된 경우에는 민법 제390조 채무불이행과 민법 제750조 불법행위에 따른 손해배상의 법률근거에 의하여 손해배상의무가 임차인에게 중첩적으로 발생합니다.
이때 손해배상의 범위는 통상의 손해를 그 한도로 하는데, 건물이 전소되었을 경우 동일한 구조, 용도, 질, 규모로 재축하는데 소요되는 원상복구비용에서 사용손모 및 경과년수에 따른 감가공제를 한 현재가액(시가액)을 건물주에게 보상할 의무가 임차인에게 있습니다.
이때에는 2층 노래방 뿐만아니라 1층 편의점까지 포함되어 건물 전체에 대한 복구 비용과 1층 편의점의 영업손실 및 부속도구는 물론 상품까지 손해배상 해야 합니다.
질문5.
임대인의 입장에서 볼 때 만약 화재보험에는 가입돼 있지만 화재보험 회사로부터 점포에 대한 손해 전체를 보상받지 못할 경우도 있겠는데요. 이때는 어떻습니까?
답변.
이렇게 전체 손해액이 보상되지 않는 보험의 형태를 일부보험이라고 합니다.
즉, 만약 점포가 화재로 전소되었을 때 그 전체 손해액이 1천만원인데 실제 건물주는 6백만원에 해당하는 만큼만 보험에 가입했을 때를 말하는데 이처럼 일부보험에 가입된 경우에는 비례 보상되어 보험금으로 실지 손해액을 전액 보상받을 수 없게 되는데 이 경우 차액에 대하여 추가로 임차인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.
즉 6백만원은 화재보험에서 구상권을 행사하게 되고, 나머지 차액은 직접 수리비에 충당하여야 합니다.
질문6.
그렇다면 임차인이 임차건물에 대해 관리자로서 주의의무를 다했음이 입증되고 화재의 원인이 건물의 주인에게 있는 경우에는 어떻게 됩니까?
답변.
건물하자로 인한 화재 및 공유부분에 속하는 관리책임은 건물주에게 있습니다.
그러나 이에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.
이때 화재원인감식결과 임차인이 설치한 전기시설에서 누전으로 화재가 발생하였을 경우에는 건물주의 책임이라고 보기 어렵게 되고, 전기누전으로 화재가 발생된 전기시설이 건물주가 관리하는 부분일 경우 임차인이 건물주에게 노후된 전기설비나 발화 가능성이 높은 시설에 대하여 개. 보수 또는 안전대책을 요구하는 내용증명 발송 및 기타 이에 상응하는 근거 등이 입증된다면 정반대로 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
따라서 향후 임차인이 이런 화재에 의한 손해배상을 당하지 않기 위해서는 화재위험이 있는 부분에 대해 건물주에게 반드시 그 보수 등의 요구를 했던 사실을 보관해 두는 것이 좋겠습니다.
질문7.
화재사고가 발생하면 어떤 절차에 의해 어떻게 진행되는지가 사실 가장 궁금하거든요.
답변.
화재사고는 화재가 발생한 날로부터 짧게는 한 달, 길게는 서너 달이 지나야 화재에 대한 모든 처리가 끝나게 됩니다.
화재가 발생하면 화재가 발생한 장소에 경찰관이나 소방대원, 전기안전관리공사직원, 가스안전공사직원 등이 방문하여 화재원인과 피해정도, 추가피해가능성, 기타 등등을 먼저 확인하게 됩니다.
행정기관에서의 조사가 진행됨과 동시에 화재피해자는 파출소나 경찰서에 가셔서 화재사고에 대한 진술을 하셔야 합니다.
이러한 진술이 완료된 후 일정기간이 지나면 "화재사고 사실확인원(경찰서발행)과 화재증명원(소방서발행)을 제출받을 수 있는데 이 두 가지 서류를 화재보험사에 제출하셔야 보험금을 수령하실 수 있게 됩니다.
참고로 해당 주민자치센터와 연계된 적십자단체에서 화재가 난 세대에 긴급구호품을 전달하기도 하므로 이쪽에도 알아볼 필요가 있습니다.
질문8.
다음으로는 화재사고 후 복구에 착수해야 하는데 화재보험회사에는 또 어떻게 접수를 해야 합니까?
답변.
일단, 해당화재보험회사에 사고접수를 하셔야 합니다.
화재사고접수를 하면 화재보험회사에서 의뢰한 손해사정사가 현장으로 오게 됩니다. 현장에 도착한 손해사정사는 건물피해와 전체 가재도구피해에 대한 리스트를 확인하고 작성합니다.
그런 다음, 화재 복구공사를 진행하게 되는데 통상 화재 복구라고 하면 전체화재복구공정중 10% 정도의 비중을 차지하고 있는 손상된 물건 또는 물품의 철거공사를 하게 되고, 그 다음으로 이 또한 전체화재복구공정중 10%에 비중을 갖고 있는 그을음 등 청소공사입니다.
그리고 마지막으로 전체화재복구공정중 80%를 차지하는 인테리어공사를 통해 화재복구 공사를 완료 할 수 있게 됩니다.
그러나 이로써 모든 문제가 다 끝나는 것은 아닙니다. 이웃이나 건물주 또는 임차인과의 법률관계도 해결을 해야 하겠습니다.
